公积金贷款额度的算法(6篇)
公积金贷款额度的算法篇1
在职市民缴纳的个人住房公积金，是一项强制缴存、统一存储、专项使用的长期住房储金，由员工和其所在单位缴存两部分构成，属于个人所有。巧妙运用这笔钱可使你的财富大幅增值。
双职工灵活巧用
按规定，如果夫妇双方都缴公积金，“若配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款”。小王和他的女朋友准备结婚买房时设计出一个绝妙的点子。他们在领结婚证前，以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的各一套一室一厅的房子，这样算来可节省一大笔钱。因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两个人分开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当两套房子装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去，这样又可以做到“以租养贷”，减轻了还款的压力。王女士还打算将来在孩子出生后，把现在的4楼和5楼两套居室打通，装上楼梯，成为一套复式公寓。
田请组合贷款
如果申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业贷款，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。组合贷款的资金来源，一部分为住房资金管理中心的委托资金，一部分为银行自有资金，最高额度为60万元，不得超过总房价的80％，贷款期限最长为30年。尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的利率就相差了一大截。商业贷款的利率要比公积金贷款的利率高出许多，一套房可省几万元。
抵扣选择一方，为买第二套房做准备
公积金贷款对购买第二套房时的贷款无其他限制。只要申请者符合申请住房公积金的一般条件，即可获得公积金贷款。最高贷款额也是10万元，如果补充公积金，最多可增加3万元贷款。由于一般家庭的前一笔贷款大多都是夫妻共同参与还贷，因此在第一笔贷款还完时，双方公积金账户里的储存余额往往不多，想要贷足10万元，少则需要等待1年半载，多则要等两三年。因此，购房者需要早做计划，较为划算的做法是，如夫妻双方共同贷款，在选择抵扣时，可以只用一方账户里的钱。如一方缴存额多，另一方缴存额少，不妨选择用缴存额多的进行抵扣。
公积金存款无利息税
公积金贷款额度的算法篇2
【关键词】高校贷款风险控制额度防范
当前,我国公办高校大规模贷款的风险已日益凸显,关于公办高校贷款风险的讨论也一浪高过一浪。这对高校大规模盲目贷款起到了一定的遏制及警示作用,但此同时,也产生了一定的消极影响:一是舆论的大肆渲染,使人们看到了大规模举债的危害却忽略了适度贷款对教育发展的积极作用;二是影响了金融机构对高校贷款的态度,导致高校很难从银行获得合理贷款,从而制约了高校教育事业的发展。高校贷款发展是一把“双刃剑”,贷款规模过大就会产生风险,不积极拓展渠道融资又会制约教育的发展。
我们不能因为出现了贷款风险就全盘否认适度贷款的积极作用,那无异于“因噎废食”。笔者认为,要利用贷款为高校教育事业发挥积极作用,关键是要把握一个“度”,即贷款要适度。
1我国公办高校贷款现状
随着高等教育规模的不断扩大,公众对高等教育需求的日益增长以及高校发展的实际状况,教育投入与教育需求之间的矛盾日益突出。高校在发展资金供给不足的情况下,均积极拓展筹资渠道,以解决扩大办学规模带来的经费短缺问题,其中一个主要渠道就是银行贷款。适度贷款对高校的发展具有积极意义。但是,如果贷款增长幅度和速度过大过快,则会使学校陷入财务危机,影响学校的日常运作与可持续发展。目前,一些高校热衷于圈地和参与大学城建设,向银行大量举债,有的高校贷款已高达到20余亿,贷款规模大大超出学校自身偿债能力,出现了贷款到期不能按时归还、借新债还旧债、资金周转困难甚至不能保证学校正常运行等情况。高校贷款风险问题,已引起了国家和社会的高度重视。
2高校大规模贷款的原因
2.1财政拨款不足
在财政拨款及其它融资不够的情况下,高校寻求银行贷款以解决教育经费不足问题。
2.2教育主管部门的评估
为了能顺利通过教育部5年一轮的高等学校教学评估,赢得国家在资金上的扶持和扩招时得到政策倾斜,被评高校多采取向银行贷款加大资金投入,改善基础设施和办学条件,以求达到评估要求。
2.3政府与金融机构互动的结果
由于受《担保法》、《贷款通则》等法律法规的限制,多数金融机构不敢直接向地方高校放贷,政府要发展高等教育事业,于是与金融机构互动,帮助协调与担保,从而使高校获得巨额贷款。
2.4金融机构趋利避害的自我选择
高校扩招后,金融机构看到为高校提供贷款既有经营收益,又有社会效益,从而对高校在贷款额度、利率、材料的准备与可行性分析等方面均给予了极大的优惠和便利。
3高校贷款风险的成因
3.1高校所有者缺位导致随意贷款
公立高校财产的公有性质决定其所有权属于国家,而事实上由于国家是虚拟参与方而非实际参与方,决定贷款的运作及管理者事实上并不需要承担偿还贷款的风险,这种权利与义务的不对称性很容易导致管理者还贷责任意识淡薄,搞政绩工程而随意贷款。
3.2对贷款缺乏科学论证
一些高校在对贷款项目进行论证时,只凭主观分析或少数人的意见而盲目举债,缺乏理性的分析和科学的论证。
3.3贷款管理不严和使用效率低
许多高校在贷款资金的使用和管理过程中缺乏科学性,资金使用不当或效率太低,造成严重的资金流失或浪费。
3.4缺乏强有力的监管机制
许多高校内部审计机构未设立贷款资金的专项审计组织,资金使用过程中未建立全程定期审计制度,存在严重的管理漏洞。
4控制贷款额度,防范贷款风险
高校如何规避风险,合理利用贷款资金促进学校的发展呢?笔者认为,其中一个关键因素就是要把握一个“度”,即贷款要“适度”。而如何才能达到“适度”呢?笔者试从宏观控制和微观控制两方面对“适度贷款”问题进行探讨。
4.1宏观控制
是根据“高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型”,对高校贷款额度进行测算,以贷款风险指数0.6作为上限,从宏观上控制贷款风险。
2004年7月15日,教育部、财政部联合下发了《关于进一步完善高等学校经济责任制加强银行贷款管理切实防范财务风险的意见》[教财(2004)18号],该文制定了高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型,对高校银行贷款额度从宏观上进行了控制和管理:(1)凡贷款风险指数大于0.6的高校,新增贷款实行审批制度;(2)凡贷款风险指数小于0.6而大于0.4的高校,新增贷款实行备案制度;(3)凡贷款风险指数小于等于0.4的高校,新增贷款可由学校根据实际需要办理。这从宏观上控制了高校贷款风险。
4.2微观控制
即具体化测算控制。是运用“预计现金流量测算法”来测算适度贷款的具体规模和还贷能力,以测算出的具体数值和指标为参照,有效控制贷款风险。
“高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型”为高校贷款风险防范提供了宏观的量化指引,但缺乏具体化的约束手段和测算方法。目前,许多学者提出了不同的解决方法,如:雄筱燕等提出了基于费歇尔多元判别分析的高校财务风险评判模型;祝红霞提出了预计现金流量测算法;黄祥林建立的高校恰当举债的数学模型等等。本文采用祝红霞提出的“预计现金流量测算法”来测算适度贷款的具体规模和还贷能力,以提供较详细的量化参考。其方法为:第一,根据学校的长期规划确定未来在校学生人数,按照建设部、国家计委和教育部1992年颁布的《普通高等学校建筑面积指标》规定和教育部关于本科评估对师生比、图书、教学设备等方面的要求,测算出学校达标所应达到的最低硬件条件指标,并计算出未来各年学校达到该指标要求所需的资金数额;第二,根据各年计划在校生规模预测学校的资金来源;第三,测算出每年资金注入量与流出量,以确定每年需要的贷款总额和可以偿还贷款的数额;第四,计算出学校需要贷款总额和建设期后每年可以偿还贷款金额和还款年限,从而可以分析出学校贷款的偿还能力和风险情况;第五,在学校能够承担的负债范围之内安排学校的建设项目和贷款数额。通过此方法将各指标具体化,提供给高校决策者较详细的参考数据,从而使贷款趋于适度,降低贷款风险。
5结语
控制贷款额度,从源头上降低了贷款风险,但在贷款资金的使用、流动过程中,还需加强管理,建立行之有效的贷款资金管理机制和监督机制,完善贷款资金的内部核算和监控体系,确保贷款资金的使用与贷款项目及相关预算相一致,使贷款资金确实用于解决制约学校当前和未来发展的关键问题以及对学校发展有重大影响的项目,促进学校建设,促进教育事业的发展。
参考文献
[1]教育部、财政部.关于进一步完善高等学校经济责任制加强银行贷款管理切实防范财务风险的意见[N].教财[2004]18号.
[2]祝红霞.论高校贷款的风险问题[J].事业财会,2003.
[3]雄筱燕等.基于费歇尔多元判别分析的高校财务风险评判模型研究[N].江苏省会计学会年会交流论文,2004.
公积金贷款额度的算法篇3
【关键词】个人住房贷款融资还款方式
一、商业贷款及公积金贷款概述
个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。
二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析
1、案例背景
个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。
南昌某青年A，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。
2、案例分析
目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。
由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：
（1）贷款利率的升降趋势;
（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率;
（3）浮动利率能超过固定利率多长时间。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。
等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则：
月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
还款总额=月还款额×还款期数
利息总额=还款总额-贷款本金
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：
月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月还款本金=y/n
月还款利息=[1-（k-1）/n]yi
总利息=
总还款额=
通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。
对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。
3、案例解决
通过比较还款方式及还款年限，A、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为6500元，每月的支出大概总共为2500元，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000元（2500―6500元）左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况，因此根据公积金计算公式，利用公积金能贷到567000元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下，他们选择贷款期限为20年，贷款方式为等额本息还款。据此，计算出每月还本付息额为3361.68，而20年后所还本息总额为806802.42元。
此外，除去自有资金，以及借来的欠款还有93000元的房款未筹集到，于是A决定向银行申请商业贷款，以所购房屋为抵押，因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足，A、B选择了等额本息还款方式，并选择浮动利率进行利息计算，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此，可以看出当基准利率上调时，选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之，下调时，浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面，为了降低生活压力，在规定的最长期限30年下，A、B决定贷款期限为8年。对于商业贷款的部分，中国农业银行利率为基准利率的1.1倍，将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14，所需还款总额为118285.39。
合同规定，要求借款人提供担保，包括借款担保和抵押，并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金，严重的话撤销借款合同，主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此，贷款人在办理住房抵押贷款时，必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面，在确定是否要提前还款时，应计算提前还款时所需还款金额M1与未提前还款剩余还款额M2两者的大小，如果M1>M2，不适合提前还款;若M1<M2，则适合提前还款，若M1=M2，无所谓是否提前还款（计算时，应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金）。当然，采用浮动利率计算利息的话，不能准确计算剩余所需还款数额，因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言，固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。
假定A、B在5年后工资均有所增长，且双方工资总额达到1万，考虑到公积金贷款利率低，他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款，针对提前还款情况，中国农业银行规定，对于在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，需加收一个月的贷款利息。因此，A、B选择五年后归还本息，不涉及违约金，且自身没有更好的投资选择，商业贷款利率又偏高的情况下，选择提前还款是可以进行的。
（基金项目：本论文为江西科技师范大学“研究生创新专项资金项目”课题研究成果之一，项目编号为YC2014-
S436。刘斌为本文第一通讯作者。）
【参考文献】
[1]安晓华：浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济，2015（7）.
公积金贷款额度的算法篇4
我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元，而在利率85折时，每月供款为5990元。因此，享有优惠政策的话，在购房置业的过程中将发挥出降低成本的作用。
支招1：申请优惠房贷利率
从贷款基准利率的9折、95折到85折，首套房贷款利率已经出现了显著的松动，对于当前急于购房的刚需们来说，无疑是个提神的消息。尤其是从各大银行获得的反馈来看，首套房优惠利率的门槛并不算高，很多首次置业者都可以满足条件。
如贷款政策一直较为优惠的农行，上海农行规定，希望申请到优惠贷款利率的购房者，首先需要满足收入稳定，征信情况良好的前提，同时根据贷款房屋的总价和位置来决定利率的优惠。如贷款房屋位于上海外环线以内，房屋总价超过160万元，贷款人可以获得基准利率9折的优惠。外环线以外，房屋总价高于100万元以上的，贷款利率的优惠可以达到8.5折。
建行也规定，申请人征信、收入情况都比较好，首套房贷可以获得基准利率8.5折的优惠。目前上海工行有条件地实行首套房贷8.5折优惠。据介绍，工行会根据客户征信记录、收入、综合资信等多方面对首套房贷进行逐笔定价，符合条件的客户最低可下浮15%。此外，住房贷款申请人需在上海缴纳养老保险一年，中行给出的贷款利率最低可为贷款基准利率的9折。浦发的房贷优惠利率最低也为基准利率的9折，交行最低为9.5折。
原则上，外资银行对于首套房的优惠利率最低也为基准利率的85折。如汇丰中国现行的房贷政策是，对于符合限购要求的个人首套房贷款，汇丰中国要求首付款比例不低于30%，且根据贷款申请人的具体情况，考虑各方面的因素，包括工作情况、收入、信用记录、还款能力以及申请贷款的住房情况等，来综合评定贷款利率，最低可下浮至基准利率的8.5折。花旗表示，为支持刚性购房客户需求，首套住房按揭贷款一般在基准利率上进行适当下浮，根据客户资质及贷款风险实行差别化定价，包括考虑客户的还款能力，过往的信用情况以及整体的综合资信等多方面情况。下浮幅度最高可达15%。但是一般说来，外资银行的住房贷款主要限于指定楼盘，且集中在高端物业。
在其他城市，银行对于商业住房贷款的优惠也较为普及，利率优惠最高可至基准利率的85折。
事实上，利率优惠将直接影响到贷款的成本。我们进行过试算，100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元。
理财新闻建议：
根据以往银行对于房贷七折利率的运作经验来看，尽管贷款基准利率在变化，但是一般来说，贷款人享受的利率折扣将适用于很长的时间。
刚需贷款人在寻找贷款支持时，应尽量争取到较为优惠的贷款政策。如通过掌握较多资源的房产中介进行办理，或是了解更多银行的信息。
支招2：争取公积金贷款最高额度
近期，公积金贷款的一大变化是，二、三线城市普遍提高了最高可贷额度。根据媒体的统计，如呼和浩特、南昌、蚌埠、沈阳、克拉玛依、滨州、郑州和信阳等城市均上调了公积金贷款的最高可贷额度，调整的额度达到了15%～25%。
而像北京、上海等一线城市的住房公积金贷款政策还没有出现变化。但是，相比较之下，住房公积金贷款的利率仍然具备一定的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起85折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的最高可贷额度为60万元。要贷到60万元的最高贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房最高可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
理财建议：
刚需购房的一大主力来自于婚房的购买，根据现行的公积金贷款政策，两个以上的贷款人可以拥有更高的贷款额度，因此在购房时可以考虑以共同贷款的方式来申请公积金贷款。
支招3：宽限期还款暂时减压
围绕着购房、装修，花钱的地方越来越多，很多人也开始考虑申请消费贷款来弥补资金的缺口。不过，与住房贷款相比的话，消费贷款的利率整体较高，对于贷款人来说并不合算。这个时候，贷款人可以利用房贷中的宽限期还款，以暂缓还款压力，将资金用于其他项目的支出上。
在一些银行的还款方式中，为了帮助贷款人缓解购房初期的还贷压力，都推出过一些“宽限期”还贷、“入住还”、“停本付息”的还款模式。尽管名称上有所不一，产品实质上都是类似的。也就是在还款的初期，如1～2年的时间内，贷款人与银行签订合同后，可在指定期限内每个月只支付房贷利息，不偿还贷款本金。在一定程度上，这种延期偿还本金的方式能够起到缓解贷款人压力的作用。
公积金贷款额度的算法篇5
一、“股权代持”的财务核算问题
目前,有的风险投资公司为了加强公司内部的约束机制,制定了“投资经理项目跟投”制度。即当投资公司决定对投资经理及其小组所负责的项目进行投资时,公司要求投资经理及其小组成员按照投资金额的一定比例进行投资。在实际操作中,有时投资经理及其小组成员可以直接成为被投资企业的股东,有时投资经理及其小组成员则不能直接成为所投项目企业的股东,这时投资经理及其小组成员所拥有的股权往往由投资公司托管,即“股权代持”。由于是代持,该股份的所有权和收益权不因投资经理离开风险投资公司而丧失,并可随风险投资公司退出投资时一起退出。但退出后,投资经理所获取的收入必须抵扣了投资经理所应分担、补偿的费用或损失。
笔者认为,代持股份在投资期间内的投资财务的一般核算应并入公司自有资金投资的核算,因此,股权代持业务的特殊会计处理分为:股权代持款的收到和退还;代持股份现金分红的收到和发放。
1、股权代持款项的收到和退还当收到投资经理及其小组成员的项目委托投资款时,公司可借记“现金”,贷记“其他应付款———XXX(投资本金)”。
投资公司卖出被投资企业股份(包括代持的股份)时,借记“银行存款”,按已提的该项投资减值准备借记“长期投资减值准备———X项目公司”,贷记“长期股权投资———X项目公司”的帐面余额,并按持股比例对借贷差额在代持股权和公司自有资金投资股权之间进行分配,贷记“投资收益”,贷记“其他应付款———XXX(投资收益)”。若投资经理及其小组成员需要分摊或补偿费用发生时,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“管理费用”等科目。公司把代持股份本金及收益支付给投资经理极其小组成员时,借记“其他应付款———XXX(投资本金)”,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“现金”,并对投资收益部分计算个人所得税额贷记“应交税金———个人所得税”。
2、股权代持的现金分红款的收到和发放对长期股权投资采用成本法核算时:投资公司收到被投企业的现金分红(包括代持股权的现金分红)时,借记“银行存款”,并按持股比例在代持股权和公司自有资金投资股权之间进行分配,贷记“投资收益”,贷记“其他应付款———XXX(投资收益)”。
对长期股权投资采用权益法核算时:投资公司收到被投企业的现金分红(包括代持股权的现金分红)时,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资———损益调整”。
无论采用成本法还是权益法,在发放代持股权的红利时,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“现金”,并计算个人所得税额贷记“应交税金———个人所得税”。
值得注意的是,鉴于风险投资公司的股利收入在计算所得税时需要并入应纳税所得额合并计算,存在当年应纳税所得额为负数使股利收入实际上免征所得税的可能,但代持股份的红利却不能免征个人所得税。
例1:假定风险投资A公司于2001年1月1日对B公司投资1000万元,占B公司股份的50%且为最大股东,其中A公司自有资金投资990万元,代持公司投资经理a1的股权6万元,代持小组成员a2的股权4万元。2001年末A公司应享有B公司的所有者权益额为1100万元。2002年2月1日,A公司获得B公司现金红利50万元,其中a1应得3000元,a2应得2000元。2002年7月1日,A公司以1200万元的价格转让了对B公司的股权。
由于对B公司构成了实际控制,应采用权益法核算。相应的分录如下:
(1)2001年1月1日
①A公司收到对B公司投资凭据
借:长期股权投资———投资成本(B公司)10000000元
贷:银行存款10000000元
②A公司收到a1、a2的代持股款
借:现金100000元
贷:其他应付款———a1(投资本金)60000元
其他应付款———a2(投资本金)40000元
(2)2002年初按2001年末持股比例调整对B公司投资的帐面价值
借:长期股权投资———损益调整1000000元
贷:投资收益990000元
其他应付款———a1(投资收益)6000元
其他应付款———a2(投资收益)4000元
(3)2002年2月1日
①收到B公司现金分红
借:银行存款500000元
贷:长期股权投资———损益调整(B公司)500000元
②按代持股份比例将收到的现金分红转发给a1、a2,应扣除个人所得税20%
借:其他应付款———a1(投资收益)3000元
其他应付款———a2(投资收益)2000元
贷:应交税金———个人所得税1000元
现金4000元
(4)2002年7月1日
①A公司出让B公司的股权
借:银行存款12000000元
贷:长期股权投资———损益调整(B公司)500000元
长期股权投资———投资成本(B公司)10000000元
投资收益1485000元
其他应付款———a1(投资收益)9000元
其他应付款———a2(投资收益)6000元
②A公司退还代持股款及相应投资收益
借:其他应付款———a1(投资本金)60000元
其他应付款———a2(投资本金)40000元
其他应付款———a1(投资收益)12000元
其他应付款———a2(投资收益)8000元
贷:应交税金———个人所得税 4000元
现金116000元
二、接受赠送管理股的财务核算问题
由于风险投资不是一种简单的投资方式,风险投资企业也常常参与被投资企业的项目运作管理,发掘企业价值并提供增值服务。因此,基于对风险投资公司及其人员的专业经验的认同,风险投资公司获赠管理股屡见不鲜。尤其2001年以来,随着网络经济泡沫的破灭,NASDAQ股市的下跌,国内创业版迟迟不能推出,许多风险投资公司开展咨询服务及财务顾问业务,获赠管理股的现象更多了。笔者认为,新《企业会计制度》和《企业会计准则———投资》准则对有关的处理给出了较明确的指导意见。
1、管理股作为长期股权投资的核算方法选择根据《企业会计制度》,企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上,或虽投资不足20%但具有重大影响的,应当采用权益法核算;企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额的20%以下,或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额的20%或20%以上,但不具有重大影响的,应采用成本法核算。
在实际操作中,如果风险投资公司只获赠管理股而未有实际资金投入,管理股份往往比例较小,风险投资公司只承担顾问角色,笔者认为此时可采用成本法。但如果风险投资公司既获赠管理股又有实际资金投入,或者风险投资公司根据管理股主导了企业的生产经营或重大资本运营活动,应视为对被投资企业有重大影响而采用权益法核算。
2、收到赠送管理股的帐务处理风险投资公司风险投资公司获赠管理股并取得凭据股权证书后,应将依持股比例计算的被投资公司所有者权益登记入帐。借记“长期股权投资———接受捐赠的股权投资”,贷记“资本公积———接受非现金资产捐赠准备”。
3、管理股现金分红以及管理股处置的帐务处理对于现金分红,在成本法下,应借记“银行存款”,贷记“投资收益”;在权益法下,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资———损益调整”。
处置管理股时,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资”各明细科目的帐面价值,将借贷差额借记或贷记“投资收益”;同时,应将“资本公积———接受非现金资产捐赠准备”的相应余额转入“资本公积———其他资本公积”。
例2:假定风险投资公司C于2001年1月1日接受某高新技术企业D的股东赠送的管理股份10%,并由C公司派员对D公司进行日常管理和战略结构的调整。D公司的有表决权的净资产值为500万元。截止到2001年末D公司由于盈利使得有表决权股东享有净资产600万元。2002年2月15日收到D公司现金分红5万元。2002年7月15日,C公司以60万元的价格将10%股份出让。
由于C公司对D公司构成了实际控制,应采用权益法核算。
(1)2001年1月1日收到股权证明
借:长期股权投资———接受捐赠的股权投资500000元
贷:资本公积———接受非现金资产捐赠准备500000元
(2)2002年初按2001年末持股比例调整对D公司投资帐面价值
借:长期股权投资———损益调整100000元
贷:投资收益100000元
(3)2002年2月15日收到现金红利的处理
借:银行存款50000元
贷:长期股权投资———损益调整50000元
(4)处置股权应进行的处理
①借:银行存款600000元
贷:长期股权投资———损益调整50000元
投资收益50000元
长期股权投资———接受捐赠的股权投资500000元
②借:资本公积———接受非现金资产捐赠准备500000元
贷:资本公积———其他资本公积500000元
由上例可见,获赠股权给风险投资公司带来的实际利益包括两部分:一部分直接给公司带来净资产的增加,体现在资本公积中;一部分给公司创造收益,体现在投资收益中。
三、关于长期投资减值准备的处理
《企业会计制度》要求对于长期投资计提减值准备。目前实际操作中有些地方存在争议,这里提出来,供大家讨论。
观点一:风险投资公司应根据所投项目的不同情况,对于投资减值准备分别进行考虑。比如,种子期的项目可以多提,成熟期的项目可以少提。
笔者认为,《企业会计准则———投资》准则中对于计提长期投资减值准备的规定是较为明确而严密的,不应人为夸大和缩小减值准备的计提金额。风险投资公司应在每会计期末对长期投资逐项进行检查,首先判断是否存在应计提减值准备的所列迹象,来确认是否对该项长期投资计提减值准备。确认应计提的,应根据市价或被投资企业的财务状况客观地确定可回收金额,按可回收金额与长期投资的帐面价值之差额计提减值准备。
观点二:对于按权益法核算的长期投资,由于风险投资公司在会计期末会按照享有被投资企业所有者权益分额的变动对投资的帐面价值进行调整,故已充分反映了被投资企业的亏损或盈利等财务状况。因此对于权益法核算的长期投资不必计提资产减值准备。
公积金贷款额度的算法篇6
一、名义利率和实际利率
在实务中，货币的时间价值一般用相对数字来表示，一种常见的具体表现形式就是利率。利率有名义利率（r）和实际利率（i）之分。所谓名义利率，是指在一年内要复利几次时给出的年利率，而实际利率则是根据名义利率和计息频率计算得出的年利率。实际利率和名义利率的关系是：i=（1+r÷M）M-1；其中，M是指每年复利次数。
由于复利次数的不同，名义利率必须转化成实际利率才有比较的意义。例如，一项本金1000元的投资项目，年利率10%，一年计息一次和一季度计息一次显然是不一样的。因为一年计息一次的实际利率就等于名义利率10%，一个季度计息一次的实际利率是10.38%，高于一年计息一次的实际利率。那么在可以选择的情况下，当然应当投资于实际利率高的项目。储蓄存款和住房贷款也是一样，必须通过实际利率的比较，才能得出是否应当提前还贷的结论，而名义利率是否倒挂是没有任何意义的。
二、储蓄存款实际利率的计算
我国储蓄存款利率计息的基本原则是除活期储蓄在年度结息时并入本金计算外，定期存款一律不计复利，也就是按照单利计算。以1万元人民币定期存款5年为例，到期兑付本息合计为10000×（1+4.75%×1.1×5）=12612.50元。该笔存款中，名义利率为目前的5年期基准利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么这笔存款的实际利率是多少呢？在实际利率和名义利率的关系公式中，M=1÷5（一年复利0.2次！），r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。经过计算得出实际利率为4.7515%，明显低于名义利率5.225%。很显然，由于单利的计息方式损失了年度利息所能产生的收益，该储蓄存款的实际利率必然低于名义利率。
三、住房贷款实际利率的计算
相对而言，住房贷款实际利率的计算更为复杂。本文介绍一种用积数计息法计算住房贷款实际利率的具体方法。
（一）积数计息法的基本原理和两项结论
在我国，银行主要采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。其中逐笔计息法主要针对定期存款。而所谓积数计息法，就是把动态的计息本金折算成静态的计息本金，然后按照日利率计算利息。计算公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中，累计计息积数=账户每日余额合计数；日利率=年利率÷360。由此可见，积数计息法便于对计息期间账户余额可能会发生频繁变动的储蓄存款计算利息。因此银行主要对活期性质的储蓄账户采取该方法计算利息。但是，这并不妨碍积数计息法同样可以应用在定期存款中。仍然以1万元人民币定期存款5年为例，累计计息积数=10000×360×5=18000000元，日利率=5.225%÷360，两者相乘同样可以计算出利息是2612.50元。
（二）住房贷款的还款方式
在我国，超过1年期的商业住房贷款的偿还方式只有两种：等额本息法和等额本金法。在这两种方法中，月利率均为（贷款合同年利率÷12），未偿本金指当月月初尚未偿还的本金部分。所谓等额本息法，是一种在还款期内月还款额不变的逐月偿还贷款的方法。在月还款额中，偿还本金所占比例逐月递增，偿还利息所占比例逐月递减。计算公式如下：月还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1]，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月偿还本金=月还款额-每月支付利息。而等额本金法下，在还款期内把贷款本金按还款月数等分，每月偿还同等数额的本金以及未偿本金在该月所产生的利息。计算公式是：每月偿还本金=本金÷还款月数，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月还本付息金额=（本金÷还款月数）+未偿本金×月利率。
（三）用积数计息法计算房贷实际利率的理论分析
无论是存款利息还是贷款利息，都可以用积数计息法计算。存款和贷款本就是基于不同角度对同一金融活动的两种称谓。求解住房贷款的利率，相当于求解银行在贷款人处的“存款利率”。
如果我们把储蓄存款看作是银行向存款人“贷款”，银行支付“贷款利息”给存款人；那么住房贷款就是银行向贷款人“存款”，贷款人向银行支付“存款利息”。由于住房贷款的月还款额中都包含了支付利息和偿还本金两部分。那么，扣除累计偿还本金的未偿本金，可以看作是银行向贷款人的“存款”余额，这个“存款账户”的日积数每个月（30天）发生一次变化。而贷款人每个月向银行支付的利息部分，是银行在贷款人处“存款”所获得的利息。既然有了积数和利息，根据积数计息法的计算公式，可以变换得到：日利率=利息÷累计计息积数。可见，用积数计息法来计算日利率进而得到住房贷款的实际利率是完全可行的，关键在于确定支付利息的总金额。根据结论1和结论2，积数计息法得到的利息，是在计息期间末一次性给付的单利利息。而住房贷款每月都会支付利息，那么显然应当考虑提前支付利息所产生的机会成本，应当将其按照一定的投资报酬率计算成贷款期末（计息期末）的利息终值，进而合并计算利息终值总额。
（四）计算住房贷款实际利率的实例
1.等额本息法下的实际利率。假设在2013年1月1日有一笔享受基准利率（6.55%）7折优惠的20年期（240个月）100万元住房贷款，按照等额本息法在每个月月末还款。不考虑提前还贷及利率调整的影响，该如何计算该笔贷款的实际利率呢？
第一步，计算累计计息积数。第n期未偿本金=本金-（第1期偿还本金+第2期偿还本金+……+第n-1期偿还本金）。由于每次都是按月（按30日计）还款，累计计息积数=（第1期未偿本金+第2期未偿本金+……第240期未偿本金）×30。
第二步，选取投资报酬率。为了验证存贷款利率是否倒挂，我们不妨选择5年期定期存款的实际利率4.7515%为投资报酬率。
第三步，计算利息终值总额。第n期支付利息=第n期未偿本金×月利率；第n期支付利息终值=第n期支付利息×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12；那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.7515%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.7515%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通过计算，可以得出累计计息积数为4156624851元，到期支付利息终值为982734.0918元，计算出的名义年利率为8.5113351758%。那么，实际利率=（1+8.5113351758%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的实际利率4.7515%。
2.等额本金法下的实际利率。如果同样采用等额本金法偿还的话，结果是什么呢？等额本金法下，由于每期偿还本金额相同，第n期未偿本金是一组以（本金÷还款月数）为公差的等差数列。那么，根据等差数列求和公式，累计计息积数=（本金+本金÷还款月数）×还款月数×1/2×30；第n期支付利息终值=（第n期未偿本金×月利率）×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12。那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.7515%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.7515%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。经过计算，累计计息积数为3615000000元，到期支付利息终值为872604.2864元，计算出的名义年利率8.6898352170%，实际利率=（1+8.6898352170%）1/20-1≈5.17%，高于等额本息法下的实际利率，也高于5年期存款的实际利率。
四、结论
通过上述分析和实际数据检验，可以得出以下初步结论。
第一，等额本息法的实际利率低于等额本金法。如不考虑提前还贷等其他因素，在实际选择过程中，等额本息法应当是贷款人的优先选择。
第二，投资报酬率越高，支付利息的机会成本越大，利息终值总额也就越高，住房贷款的实际利率也就会越高。为利于比较，本文中选取的5年期定期存款实际利率4.7515%属于无风险报酬率，并未考虑风险报酬率，所计算得出的实际利率偏低。即便如此，实际利率仍然高达5.10%和5.17%，可见存贷利率并未倒挂。
第三，是否应当选择提前还贷呢？如果贷款人有能力获得相比于房贷实际利率更高的投资报酬率，那毫无疑问不应该提前还贷。但是应当注意的是，随着投资报酬率的提高，房贷实际利率也会更高。假设其他条件不变，贷款者有能力取得5.30%的投资报酬率，在等额本息法下的住房贷款实际利率将上升为5.34%，住房贷款实际利率还是高于投资报酬率的，此时仍然应该提前还贷；如果贷款者有能力取得5.40%的投资报酬率，那么此时在等额本息法下的住房贷款实际利率为5.38%，在这个时候，投资报酬率才能真正超过住房贷款的实际利率，才无需提前还贷而进行其他渠道的投资。
（作者为会计师、律师、CPA）
参考文献
[1]陈文浩.公司财务[M].上海财经大学出版社，2003.